¿Vender o comprar casa en tiempos de dictadura? Esto dicen los expertos 

Alfredo Solís no tuvo más remedio que vender su parcela de tierra en Ciudad Darío, Matagalpa, para pagarle el viaje a Estados Unidos a sus dos hijos varones, uno de 25 y otro de 28 años.

Se deshizo de un pequeño solar de una manzana y media de tierras cultivables, con un rancho y un pozo artesanal que heredó de su padre en 1979, cuando las guerrillas sandinistas lo asesinaron al acusarlo de «burgués». Alfredo, ahora en el exilio junto a sus hijos, comentó en un Space de X (antes Twitter) en marzo pasado, que en el 2021 vendió un ganado y el lote para pagar los 12 mil dólares que le costaba la migración de sus hijos.

Explicó que él y el resto de su familia llegaron a la conclusión de que los dos varones no tenían futuro en una Nicaragua dominada por el régimen de la familia Ortega-Murillo. Alfredo y sus hijos pertenecen a una familia tradicionalmente liberal y simpatizantes de la antigua Contra. En algún momento fueron activistas de la Unión Nacional Opositora (UNO) en 1990 y del Partido Liberal Constitucionalista (PLC) en 1996.

En 1979, su padre fue fusilado y sus propiedades confiscadas. Solo una pequeña parcela donde tenían un rancho sobrevivió al robo de sus tierras y es la que vendió. Con ese dinero, reconstruyó una vivienda en la zona urbana para su familia y destinó el resto para costear el viaje de sus hijos. En octubre de 2023, se reunió con ellos en Texas, donde ahora están solicitando asilo como perseguidos políticos.

«Cuando yo vendí aún no habían comenzado las confiscaciones como se están viendo ahora, pero yo no dudaba que esa ‘robadera’ volvería, porque lo mismo hicieron en los años 80. Los sandinistas traen en la cabeza esa idea de apropiarse de lo ajeno», dijo.

Miles dejan atrás sus propiedades

Al igual que Alfredo, miles de nicaragüenses que han emigrado, o se están preparando para hacerlo, temen que el régimen  aumente la ola confiscatoria que iniciaron en 2022, con las leyes represivas contra los opositores y organizaciones civiles independientes al régimen.

En mayo pasado, una investigación del Observatorio Pro Transparencia y Anticorrupción (OPTA) calculó en al menos 250 millones de dólares las expropiaciones efectuadas por la dictadura de Daniel Ortega y su esposa Rosario Murillo.

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La pareja dictatorial ha arremetido contra bienes de periodistas, abogados, medios de comunicación, embajadas, empresas, universidades, organizaciones religiosas, así como propiedades privadas de familias opositoras. La dictadura justificó el robo como «una recuperación para el servicio del pueblo» y mintió descaradamente al decir que las propiedades estaban involucradas en «lavado de dinero».

La migración y un estallido del negocio de bienes raíces

Nicaragua vive una extraña situación en el mercado de bienes raíces desde 2019, cuando empezaron a huir masivamente miles de nicaragüenses después de la brutal represión de abril de 2018.

Marcos, abogado especializado en Derecho Civil, trabaja junto a colegas en Derecho Comercial y Mercantil. Relata que el fenómeno de la venta de viviendas comenzó «de manera sorprendente» en 2019, se detuvo temporalmente en 2020 debido a la pandemia de Covid-19, y explotó en 2021 con la masiva salida de miles de nicaragüenses hacia Estados Unidos.

«Nosotros hacíamos escrituras de compra y venta o promesas de venta como dos o tres semanas antes de 2018, En 2019 empezamos a hacer dos o tres diarias, se mantuvo y bajó un poco en 2020, pero en 2021, tuvimos que asociarnos con otros colegas para dar abasto, porque los clientes que buscaban asesorías para vender sus propiedades se dispararon», comenta.

Marcos dice que en 2022 fueron miles de clientes que atendieron buscando servicios legales para traspaso y donación de propiedades, simulaciones de transacciones, legalizaciones, desmembramientos de lotes, gestiones de escrituras, actualizaciones de herencias e inscripciones de propiedades.

«Fue una locura. Todo mundo quería legalizar y actualizar sus documentaciones formales de sus propiedades, tanto para vender o para asegurarse dejarlas legales en manos de terceros», comentó el abogado, quien confiesa que ese ritmo de trabajo ha bajado, pero se sostiene superior a las gestiones de antes de 2018.

El tiempo en que los abogados notaron el incremento de esas acciones legales, coincide con el «boom» de la migración, que hoy por hoy mantiene a 1,5 millones de nicaragüenses en el exterior.

Millón y medio de nicas en el exilio

Una reciente investigación del organismo internacional Diálogo Interamericano, a cargo del politólogo e investigador Manuel Orozco, reveló que en 2019, había 650 mil nicaragüenses en el extranjero, pero que en lo que va de 2024, la cifra supera el 1,5 millones de nicaragüenses en el exilio.

Ese dato indica que después de 2019 han salido 811,127 nicaragüenses del país, hasta sumar un millón y medio fuera del territorio. Eso representa un 13% de la población total de Nicaragua, estimada en 6,7 millones a 2023.

Solo este año, hasta mayo, habían salido 155,619 nicaragüenses; en 2021 salieron 155,660; en 2022 se fueron un total de 318,255 y en 2023, migraron 177,293.

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Miles de casas en venta

El éxodo de un millón y medio de nicaragüenses del país tiene múltiples implicaciones en el sector inmobiliario: un aumento en la venta de propiedades, un incremento en la renta de casas y un notable movimiento financiero en general.

Un censo de viviendas del Instituto Nacional de Información de Desarrollo (Inide), establecía en 2018 que el déficit habitacional de Nicaragua era de 1,36 millones de viviendas en una población estimada entonces en 6,3 millones de habitantes.

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Un estudio del Banco Interamericano Desarrollo, BID, de marzo de 2023, señaló que en Nicaragua el 78% de la población vivía en casas con condiciones no óptimas y que se requería la construcción de 648 mil viviendas para reducir al 40% el déficit de estas.

En Nicaragua, en los 17 años del régimen de Ortega, la empresa privada junto a la cooperación externa incidió en la construcción de 135 mil 583 viviendas, según datos oficiales del Instituto Nacional de la Vivienda Urbana y Rural (Invur), institución que achaca al régimen el «éxito» en este rubro.

Sin embargo, un exmiembro de la clausurada Cámara de Urbanizadores de Nicaragua indicó que hasta antes del 2017, la empresa privada había construido 99,646 viviendas, con algún apoyo del sector público (gobierno, alcaldías y gobiernos regionales) para mejoras y reparaciones de viviendas.

«Fue el auge de la vivienda con fondos de la cooperación y fondos privados, facilitados por el gobierno lo que facilitó ese boom de la construcción, pero desde el 2017, cuando comenzó la crisis financiera de Venezuela, hasta 2023, apenas se construyeron 35 mil 937 casas por la persecución del régimen a la empresa privada», dice el exfuncionario del Cadur.

Venta de casas para migrar

De acuerdo con un experimentado agente inmobiliario, el incremento en la migración entre 2021 y 2023 ha generado un aumento significativo en las ventas de propiedades. «Muchas personas vendieron sus bienes raíces para financiar sus viajes, lo que revitalizó un mercado que se encontraba estancado desde 2018», explicó.

El agente señala que, desesperadas por agenciarse dinero rápido, muchas familias vendieron por debajo del valor de mercado sus viviendas y eso provocó una caída en el precio de las casas. «Había residenciales donde se vendían casas valoradas en 70 mil dólares a 40 mil o 45 mil dólares. Mucha gente hacía cesión de deudas, tomaba algo de ganancia y dejaba que los nuevos dueños siguieran pagando al banco la deuda original», cuenta.

Esa sobreoferta de casas a bajos precios dinamizó en cierto modo el mercado, porque hubo gente que tenía capital y «corrió» a comprar las casas en remate para venderlas a mejor precio. «Ahora el mercado ya está más estable. La gente que aprovechó la oportunidad de comprar una casa más barata ahora le saca rédito mediante el alquiler, que es el nuevo fenómeno», explica.

El experto considera que la venta de viviendas ha caído en un nuevo estado de «depresión» por el temor de muchas familias a invertir en una propiedad sin saber si podrán ser confiscadas más adelante, o tendrán que venderlas para irse del país.

Según él, con la migración y el aumento en el envío de remesas, muchas familias están mejorando sus viviendas o optando por alquilar en lugares más seguros. «La gente que tiene sus ahorros no quiere arriesgarse a comprar una casa, ya que teme perderla. Tampoco quieren lidiar con los bancos debido a la inseguridad política. Nadie sabe cuánto tiempo podrán quedarse en Nicaragua, por lo que en lugar de comprar una nueva vivienda, prefieren invertir en la mejora de sus hogares o alquilar una de las muchas casas vacías», explicó.

¿Vale la pena comprar o vender casas?

Enrique Sáenz, economista y exdiputado de la Comisión Económica de la Asamblea Nacional, dice que «tomaría con prudencia» la compra y venta de casas.

Según Sáenz, la situación sociopolítica de Nicaragua no ofrece garantías ni confianza bajo la dictadura de la familia Ortega-Murillo para incentivar a la población a invertir en un proyecto habitacional a largo plazo. Según él, los riesgos financieros son altos, la inestabilidad política es permanente y la inseguridad en el respeto a la propiedad privada es nulo, lo cual no motiva a las familias a comprar una casa.

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Según su perspectiva, muchas familias optan por inversiones modestas en reparaciones o mejoras, o incluso consideran la compra de terrenos o propiedades de inversión moderada para evitar descapitalizarse o arriesgarse a perderlo todo por una posible confiscación. Además, señala que las familias vacilan en asumir deudas a largo plazo en un país donde «nadie sabe si mañana serán desterrados o acusados de traición a la patria y se confiscarán sus bienes».

«No es buen momento para vender casas»

Manuel Orozco recientemente comentó que no ve viable vender propiedades en Nicaragua en este momento. »No lo veo una cuestión viable porque los precios de las propiedades están bajando y tus clientes en estos próximos dos años van a venir del sector de los empresarios y negociantes cercanos al régimen, porque es uno de los espacios económicos donde se han concentrado para hacer plata», considera.

El investigador argumentó que aprovechando el mercado de bienes y raíces con la cantidad de gente que ha emigrado «se han metido a ese negocio comprando a bajos precios y especulando en un mercado en el cual creen que va a haber una demanda».